Compromis de vente : ce qu’il faut savoir de la clause pénale

Couramment mentionnée lors de l’établissement d’un compromis de vente, la clause pénale est une sanction de droit civil. Qu’il s’agisse du vendeur ou de l’acheteur, elle offre à tous une garantie en cas de renonciation à la vente du bien de l’une des parties. Vous voudriez en savoir davantage sur celle-ci ? Lisez cet article.

Qu’est-ce qu’une clause pénale ?

Selon l’article 1226 du Code civil, le compromis de vente est un contrat par lequel une personne s’engage à faire quelque chose ou à payer une certaine somme d’argent, en cas d’inexécution de sa part. Cette définition du terme n’a vraiment pas été reprise par l’article 1231-5 issu de la réforme de droit des contrats du 12 février 2016.

En effet, l’acte qui fixe l’accord des parties à quelques mois avant la réitération de l’acte de vente devant le notaire est un compromis. Ce dernier définit les caractéristiques du bien à vendre (désignation), les modalités de l’opération et son prix.

Très souvent stipulée dans un compromis de vente immobilière, une clause pénale prévoit le montant de la sanction pécuniaire lorsqu’une partie renonce à conclure la vente définitive. En réalité, elle permet d’évaluer et d’anticiper les conséquences d’une inexécution.

Quels sont les dispositifs d’une clause pénale ?

Généralement, un acquéreur de bien immobilier dispose de 10 jours incompressibles, pour se rétracter. Pour faire simple, il lui suffit d’envoyer une lettre recommandée. En effet, ce délai prend effet au lendemain de la première présentation de la lettre, laquelle lui notifie l’acte (article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation).

Ensuite, si en tant qu’acheteur, vous vous rétractez, la somme que vous aviez versée au titre de la clause d’achat vous sera restituée. Sinon, soit la vente est réitérée devant un notaire dans les termes convenus entre les parties, soit, l’une d’elles se rétracte. Dans le premier cas, la clause est caduque et ne s’applique pas alors que dans le second, la clause pénale pourrait être appliquée.

Étant marié, si vous mentionnez dans l’avant-contrat que votre partenaire et vous êtes acquéreurs, la rétractation d’un conjoint suffit pour être valable. Avec une telle situation, le vendeur ne peut plus demander le paiement de la clause pénale (Cass. 3e, 14 septembre 2017, no16-17.856).

Quelles sont les conditions de mise en œuvre de la clause pénale ?

Vous devez savoir qu’une clause pénale ne s’applique pas de plein droit. D’abord, la partie lésée doit faire une réclamation tout en justifiant l’inexécution contractuelle de l’autre. Pour y parvenir, elle doit émettre au préalable, une lettre recommandée avec accusé de réception (art 1231-5 alinéa 5 du Code civil).

Ensuite, en cas d’inexécution, la partie poursuivante doit saisir une juridiction. Ainsi, elle pourra faire valoir son droit d’indemnisation. Elle pourrait saisir le tribunal d’instance en cas de litige pour une somme inférieure à 10 000 €. Aussi, elle pourrait saisir le tribunal de grande instance au cas où le montant serait supérieur à 10 000 €. Il faut noter que la présence d’un avocat devant le tribunal d’instance n’est pas nécessaire.